सरकारी मूल्यांकन सस्तो बजार महँगो, घरजग्गामा ग्रे कारोबार

काठमाडौं । देशभर घरजग्गाको कारोबार सुस्ताएको र मालपोत कार्यालयहरूले कित्ताकाटमा कडाइ गरिरहेका बेला सरकारी निकायले निर्धारण गरेको घरजग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन (भ्यालुएसन) बाट ग्रे कारोबार फेरि पनि मौलाउने सम्भावना उच्च भएको छ ।
सरकारी निकायले निर्धारण गरेको घरजग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन र बजारमा हुने वास्तविक कारोबार मूल्यबीच ठूलो अन्तर रहिआएको छ । यस्तोमा घरजग्गा कारोबारमा ‘ग्रे कारोबार’ मौलाउँदै जानेमा सम्बद्ध व्यवसायीहरू आफैं पनि चिन्तित देखिएका छन् ।
हाल अधिकांश जिल्लामा मालपोत कार्यालयले कायम गरेको सरकारी मूल्यांकन बजार मूल्यभन्दा निकै कम छ । फलस्वरूप, जग्गा खरिदबिक्री गर्दा लिखतमा सरकारी मूल्यांकन वा त्यस नजिकको रकम मात्रै उल्लेख गर्ने र बाँकी रकम नगद वा अनौपचारिक माध्यमबाट लेनदेन गर्ने प्रवृत्ति बढेको व्यवसायीहरू बताउँछन् ।
यसरी हुने कारोबारले सरकारले पाउनुपर्ने रजिष्ट्रेसन शुल्क, पुँजीगत लाभकर र अन्य राजस्वमा प्रत्यक्ष असर परेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका महासचिव रोशन भोयद्यो बताउँछन् । 
सम्पत्तिको वास्तविक मूल्य लुकाउने, कर छली गर्ने तथा अवैध स्रोतको रकम घरजग्गामा लगानी गर्ने जोखिमसमेत बढेको उनको भनाइ छ । ‘अहिले बजारमा चलेको घरजग्गाको मूल्य र सरकारले सार्वजनिक गरेको मूल्यांकनबीच आकाश जमीनको फरक छ,’ उनले भने । यो अन्तर पहिलेदेखि नै रहिआएको याथार्थलाई अहिलेको सरकारले पनि सम्बोधन गर्न नसकेको उनको भनाइ छ ।
‘बजारमा आनाको ३० लाख चल्ने ठाउँको सरकारी मूल्यांकन ७ लाख पनि छैन,’ उनले भने, ‘यस्तो अवस्थामा खरिद गर्ने वा बिक्री गर्नेले राजस्व छल्नका लागि कम मात्र थैली रकम बुझाउँछन र बाँकी रकम गैरकानुनी रूपले दिँदा सम्पत्ति शुद्धीकरणमा समस्या भएको छ ।’
सरकारी मूल्यांकन र वास्तविक मूल्यबीच २० प्रतिशतमात्र तलमाथि भए केही नहुने उनको भनाइ छ । उनले भने, ‘अहिले भक्तपुरको सल्लाघारीमा आनाको ५० देखि ७० लाखमा कारोबार भइरहेको छ, तर सरकारी मूल्यांकनमा प्रति आना २२ लाख रुपैयाँ मात्र छ ।’
अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय निगरानी संस्था फाइनान्सियल एक्सन टास्क फोर्स (एफएटीएफ) को ग्रे लिस्टबाट बाहिरिन नेपालले सम्पत्ति खरिदबिक्रीमा पारदर्शिता बढाउनुपर्ने चुनौती सामना गरिरहेको छ । त्यसका लागि घरजग्गा कारोबारमा वास्तविक मूल्य घोषणा गर्ने प्रणाली लागू गर्नुपर्नेमा उनको जोड छ ।
हाल अधिकांश घरजग्गा कारोबारमा सरकारी न्यूनतम मूल्यांकन (भ्यालुएसन) मा लिखत पारित गर्ने र वास्तविक मूल्यको ठूलो हिस्सा नगद वा अनौपचारिक रूपमा भुक्तानी गर्ने अभ्यास रहेको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णृुप्रसाद घिमिरेले स्वीकार गरे । सरकारले साउनदेखि घरजग्गा बिक्री गर्दा लाग्ने पुँजीगत लाभकर ५ वर्षभन्दा कम स्वामित्वमा १० प्रतिशत र ५ वर्ष वा बढी स्वामित्वमा साढे ७ प्रतिशत तोकेको छ । यो नाफामा लाग्ने कर हो, सम्पत्तिको कुल मूल्यमा होइन ।
यसले कारोबारको वास्तविक मूल्य लुकाउने, कर छली गर्ने तथा अवैध स्रोतको रकम वैध सम्पत्तिमा रूपान्तरण गर्ने जोखिम बढाउने उनीहरूको भनाइ छ ।
नेपालले सम्पत्ति शुद्धीकरण तथा आतंककारी गतिविधिमा वित्तीय लगानी नियन्त्रणसम्बन्धी अन्तर्राष्ट्रिय मापदण्ड कार्यान्वयन गर्ने प्रतिबद्धता जनाएको छ । यसका लागि रियल इस्टेट क्षेत्रलाई उच्च जोखिमका रूपमा प्रभावकारी निगरानीमा ल्याउनुपर्ने आवश्यकता औंल्याइँदै आएको छ ।
अर्थ तथा वित्तीय क्षेत्रका जानकारहरूका अनुसार सरकारी मूल्यांकन बजार मूल्यभन्दा धेरै कम रहँदासम्म वास्तविक कारोबार लुकाउने प्रवृत्ति अन्त्य गर्न कठिन हुन्छ । त्यसैले मालपोत कार्यालयले निर्धारण गर्ने न्यूनतम मूल्यांकनलाई बजार मूल्यसँग नजिक ल्याउने, सम्पूर्ण भुक्तानी बैंकिङ प्रणालीबाट गर्न अनिवार्य गर्ने र लिखतमा वास्तविक कारोबार मूल्य उल्लेख गर्ने व्यवस्था लागू गर्नुपर्ने उनीहरूको सुझाव छ ।
यसबाट कर छली नियन्त्रण, सरकारी राजस्व वृद्धि, सम्पत्ति शुद्धीकरणको जोखिम न्यूनीकरण तथा वित्तीय प्रणालीको पारदर्शिता बढ्ने विश्वास गरिएको छ । यसका साथै बैंक, राजस्व प्रशासन र अनुसन्धान निकायले पनि वास्तविक कारोबारको अभिलेखका आधारमा प्रभावकारी निगरानी गर्न सक्नेछन् ।
घरजग्गा व्यवसायीहरूका अनुसार घरजग्गाको वास्तविक मूल्यांकन केवल राजस्व बढाउने विषय मात्र होइन, नेपालको वित्तीय प्रणालीलाई अन्तर्राष्ट्रिय मापदण्डअनुसार विश्वसनीय बनाउने आधार पनि हो । 
मालपोत नियमावली, २०३६ अनुसार जिला स्तरको समितिले रजिष्ट्रेसन प्रयोजनका लागि न्यूनतम मूल्यांकन निर्धारण गर्ने व्यवस्था छ । तर यो मूल्यांकन धेरै ठाउँमा वास्तविक बजार मूल्यसँग मेल नखाँदा समस्या झन् जटिल बनेको छ ।
घरजग्गा व्यवसायीहरूका अनुसार काठमाडौं उपत्यकासहित प्रमुख सहरमा बजारमा प्रति आना करोडौं रुपैयाँमा किनबेच हुने जग्गाको सरकारी मूल्यांकन त्यसको निकै कम रहने गरेको छ । त्यसैले अधिकांश कारोबारमा लिखतमा न्यूनतम मूल्य मात्र देखाइने र वास्तविक रकम छुट्टै बुझाउने अभ्यास बढेको उनीहरूको दाबी छ ।
अर्थशास्त्रीहरूका अनुसार यस्तो अवस्थाले दुईवटा समानान्तर मूल्य प्रणाली सिर्जना गरेको छ । एउटा सरकारी कागजातमा देखिने मूल्य र अर्को वास्तविक बजार मूल्य । यसले ग्रे कारोबारलाई प्रश्रय दिएको छ । 
ग्रे कारोबार बढ्दा बैंकिङ प्रणालीमा पनि असर परेको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाले धितो मूल्यांकन, कर्जा प्रवाह र जोखिम व्यवस्थापन गर्दा वास्तविक बजार मूल्य र सरकारी अभिलेखबीचको अन्तरका कारण समस्या झेल्नुपरेको बैंकिङ क्षेत्रका जानकारहरू बताउँछन् ।
घरजग्गा व्यवसायी एवम् होटल संघ नेपाल, बागमतीका अध्यक्ष रामसुन्दर बके भन्छन्, ‘जग्गा मुल्यांकन नजिक सरकार कहिले पनि पुग्न चाहेन । यसले गर्दा किन्नेलाई पनि समस्या भइरहेको छ र बेच्नेलाई पनि ।’
जग्गा किनबेच हुने बेलामा नै मालपोतका प्रतिनिधि वा कसैंले फिल्ड निरीक्षण गरेर वास्तविक मूल्यांकन गरी दिएको खण्डमा ग्रे मार्केट नमौलाउने उनको तर्क छ । ‘हचुवाको भरमा साउनमा मूल्यांकन गरिदिँदा कतै ओभर प्राइसिङ भएको छ भने कतै डाउन प्राइसिङ हुन गएको छ,’ उनले भने, ‘कालोपत्रे भएको आधारमा काभ्रेको आशापुरी आसपासका पहाडी इलाकामा प्रति आना ४ लाख रुपैयाँको कर तिर्न बाध्य हुनुपरेको छ । जबकी त्यहाँ रोपनीको नै  ४ लाख रुपैयाँमा कारोबार हुन्छ ।’ 
यसैबीच सरकारले घरजग्गा कारोबारलाई पारदर्शी बनाउने उद्देश्यले समय–समयमा वास्तविक मूल्य नजिक मूल्यांकन गर्ने नीति लिने घोषणा गरे पनि अधिकांश जिल्लामा कार्यान्वयन प्रभावकारी हुन सकेको छैन । केही जिल्लाले न्यूनतम मूल्यांकन परिमार्जन गरे पनि त्यो अझै बजार मूल्यभन्दा निकै तल रहेको सरोकारवालाको गुनासो छ । 
विशेषज्ञहरूका अनुसार घरजग्गाको सरकारी मूल्यांकनलाई नियमित रूपमा बजार मूल्यसँग नजिक ल्याउने, वास्तविक कारोबार मूल्य घोषणा गर्ने व्यवस्था लागू गर्ने, डिजिटल मूल्यांकन प्रणाली विकास गर्ने तथा नगदरहित भुक्तानीलाई अनिवार्य बनाउने हो भने ग्रे कारोबार उल्लेख्य रूपमा घटाउन सकिन्छ ।
उनीहरूका अनुसार हालको प्रणाली कायम रहेसम्म घरजग्गा क्षेत्रमा कर छली, अनौपचारिक भुक्तानी, सम्पत्ति लुकाउने प्रवृत्ति र राजस्व चुहावट पूर्ण रूपमा नियन्त्रण गर्न कठिन हुनेछ ।
सरकारले घरजग्गा क्षेत्रलाई औपचारिक अर्थतन्त्रको दायरामा ल्याउने लक्ष्य लिएको भए पनि सरकारी मूल्यांकन र वास्तविक बजार मूल्यबीचको ठूलो खाडल हटाउन नसकेसम्म पारदर्शी कारोबार र राजस्व वृद्धि दुवै चुनौतीपूर्ण रहने नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका महासचिव भोयद्यो बताउँछन् ।